1. ČNB zpřísní podmínky hypoték pro investiční nemovitosti
ČNB zpřísní od dubna 2026 limity pro hypotéky na investiční nemovitosti, aby zchladila trh a snížila rizika spojená s rychlým růstem cen bytů. U třetí a dalších nemovitostí, případně u nákupů za účelem pronájmu, budou banky nově vyžadovat LTV maximálně 70 % a DTI nejvýše sedminásobek ročního příjmu žadatele. Parametry pro hypotéky na vlastní bydlení se nemění, což má zabránit plošnému zpřísnění podmínek pro běžné domácnosti.
Podle centrální banky se úprava týká malé části trhu, protože investiční hypotéky jsou rizikovější a často jsou spojeny s vyšší úvěrovou pákou. Některé banky už však podobné limity aplikují v praxi dnes, takže dopady kroků ČNB budou pravděpodobně malé. Kupující třetích a dalších nemovitostí tvoří malý segment a většina institucí již investiční nákupy posuzuje přísněji.
Jak to bude vypadat v praxi? Zájemce o koupi investičního bytu v hodnotě 8 mil. Kč s příjmem 67 tisíc čistého měsíčně bude na koupi potřebovat 2,4 milionu vlastní zdrojů. Na zbylých 5,6 milionu si může vzít hypotéku. Podle starých pravidel by však stačilo mít našetřeno 800 tisíc – 1,6 mil. podle věku žadatele. Celková úroveň zadlužení podle nových pravidel činí 5,6 milionu, dříve mohl žadatel podle banky dosáhnout až o milion navíc.
Bankovní rada zároveň ponechala sazbu proticyklické kapitálové rezervy na úrovni 1,25 %. Navzdory vyšším rizikům v bilancích bank zůstává finanční sektor stabilní, což potvrdil i zátěžový test ČNB. Banky by podle výsledků dokázaly absorbovat i výrazné úvěrové ztráty díky silné ziskovosti, kvalitě aktiv a dostatečné kapitálové vybavenosti.
2. Schodek rozpočtu v listopadu vzrostl na 232,4 mld. Kč. Je to nejnižší schodek za posledních šest let
Schodek státního rozpočtu v listopadu vzrostl na 232,4 miliardy korun, tedy o 49,3 miliardy více než v říjnu. Jde sice o nejlepší listopadový výsledek za posledních šest let, stále však o šestý nejhlubší deficit v historii Česka. Do splnění plánovaného celoročního schodku 241 miliard zbývá necelých devět miliard, což vytváří značný tlak na konečné hospodaření. Ministerstvo financí zdůrazňuje, že meziroční zlepšení je výsledkem rozpočtové konsolidace, zatímco odborníci upozorňují na dlouhodobě neudržitelnou strukturu českých veřejných financí.
Příjmy rozpočtu do konce listopadu dosáhly 1,87 bilionu korun a meziročně vzrostly o 7,6 %. Tahounem byl vyšší výběr daní i pojistného, podpořený růstem mezd a spotřeby domácností. Nadprůměrně rostlo zejména inkaso daně z příjmů právnických osob a pokračoval i solidní výnos z windfall tax. Pozitivní vývoj byl patrný také u DPH a spotřebních daní, kde se projevil jak růst poptávky, tak vyšší sazby u tabáku a lihu.
Na výdajové straně dominují sociální dávky, které do konce listopadu dosáhly 845,6 miliardy korun, z toho většinu tvoří výdaje na důchody. Výrazně rostou také náklady na obsluhu státního dluhu, které se zvýšily o 15,7 % a jsou 2,5krát vyšší než v roce 2010, což omezuje prostor pro investice. Kapitálové výdaje meziročně vzrostly o pětinu, ale zatím naplňují jen tři čtvrtiny plánované roční hodnoty. Rozpočet tak vstupuje do závěru roku s lepšími čísly než loni, avšak pod tlakem strukturálních problémů a rostoucích nákladů na dluhovou službu.
3. Průměrná mzda stačí na byt o velikosti 41 m², regionální rozdíly ale zůstávají propastné
Lidé s průměrnou mzdou si dnes mohou při 30leté hypotéce dovolit byt o 41 metrech čtverečních, což je o pět metrů víc než v době nejhorší bytové nedostupnosti před dvěma lety. Za zlepšením stojí rychlejší růst mezd a stabilizace realitního trhu, i když letos ceny nemovitostí znovu začínají růst. Nejvíce jsou tlaky na dostupnost vidět u mladých domácností, pro které je i průměrný příjem často nedostatečný.
Rozdíly mezi regiony jsou však výrazné. Zatímco v Praze si lidé s průměrnou mzdou mohou dovolit pouze 31 m², v Ústeckém kraji je to více než 85 m². Ve většině regionů se dostupnost pohybuje mezi 48 až 52 m², což ukazuje na pokračující nerovnoměrnost bytového trhu. Vysoké pražské ceny – téměř 140 tisíc Kč za m² – dál tlačí mladé rodiny k hledání dostupnějších lokalit nebo k nákupu nemovitosti ve dvou.
Podle OECD i domácích průzkumů patří nedostupnost bydlení k nejpalčivějším sociálním problémům v Česku. Téměř 40 % mladých lidí na vlastní bydlení nedosáhne a dvě třetiny z nich vnímají aktuální situaci jako vysoce stresující. Vysoké ceny nemovitostí, rostoucí nájmy a nedostatečná nabídka bytů přispívají k tomu, že mnoho mladých odkládá založení rodiny.
4. Méně dlužníků, dražší nájmy. Český trh bydlení se proměňuje
Počet lidí, kteří mají problémy s placením nájmu, letos výrazně klesl. Podíl neplatičů spadl meziročně o 37 % na současných 13,6 % nájemníků. Za zlepšením stojí nejen růst reálných mezd a stabilní trh práce, ale také přísnější prověřování zájemců o bydlení, které si majitelé osvojili během turbulentních let 2022–2023. Tehdy počet problémových nájemníků vyletěl vzhůru a až v každém desátém případě bylo nutné řešit pozdní platby či delší dluhy.
Zároveň však rychle rostou ceny nájmů. Ve třetím čtvrtletí zdražily v průměru o 16 % na 371 Kč za metr čtvereční, přičemž nejvíce si připlácejí nájemníci v Praze, Brně a jejich okolí. Nejmírnější růst zaznamenal zlínský region. Dynamika zdražování tak dále prohlubuje tlak na rozpočty domácností, zejména v regionech s omezenou nabídkou dostupného bydlení.
Index prosperity a finančního zdraví současně ukazuje, že Česká republika patří v rámci EU k zemím s relativně výhodným nájemním bydlením. Tento „benefit“ je ale do značné míry dán nízkou dostupností vlastního bydlení – až desetina obyvatel vydává na bydlení více než 40 % svých příjmů. Trh tak zůstává v paradoxní situaci. Dlužníků ubývá, ale náklady na nájem dále rychle rostou.
Lukáš pracuje v Portu jako analytik finančních trhů. Každý den sleduje, co se zrovna děje na finančních trzích, a to nejdůležitější předává veřejnosti ve srozumitelné formě. Je velkým fanouškem pasivního investování, které v dlouhém období poráží investování aktivní. Zajímá se o to, jak makroekonomické události ale i politika a business ovlivňují ceny akcií i dluhopisů a jaký vliv to může mít na výnosnost investorských portfolií. Jeho cílem je zvýšení investiční gramotnosti všech Čechů.
- Článek není investičním doporučením
- Historická výnosnost není nikdy zárukou budoucích výnosů
- Investice na kapitálových trzích jsou vždy rizikové
- Portu negarantuje dosažení výnosů z investice na kapitálových trzích
- Nejste si jistí, jaký rizikový profil je pro vás vhodný nebo zda je pro vás vhodné například tématické investování? Vyplňte si náš investiční dotazník a my vám poradíme.
