Příklady z praxe: Vyplatí se předčasné splacení hypotéky z investic?

V rámci série článků Příklady z praxe, ve které s vámi sdílíme časté situace z našich investičních konzultací, se dnes podíváme na případ klienta Petra. Společně jsme řešili, zda se vyplatí vybrat peníze z investic a použít je na částečné splacení hypotéky poté, co Petrovi po refixaci vyskočil úrok na dvojnásobek.

Zjištění od klienta – zadání pro nás

Petra (42 let) potkaly v poslední době dvě události. Jedna pozitivní, druhá už méně. V práci se mu povedlo dotáhnout velký projekt, a tak byl povýšen a dostal bonus přibližně půl milionu korun. Současně mu však v říjnu končila pětiletá fixace na sedmimilionovou hypotéku, kterou si se svou ženou brali v roce 2020, aby koupili byt, kde aktuálně žijí.

Petr, jako mnoho dalších, využil za covidu velmi výhodných úrokových sazeb a svou hypotéku získal s dnes pohádkovým úrokem 1,89 %. Sjednal si ji na 25 let s 5letou fixací. Letos v říjnu mu však banka i po vyjednáváních nabídla úrok 4,62 % – tedy téměř 2,5krát vyšší. Splátka Petrovi vylétla z 29 tisíc na 37 tisíc, což ho zaskočilo. Řeší proto, zda má peníze získané jako bonus použít na částečné splacení hypotéky, aby si snížil měsíční splátky. Zvažuje i odprodej části svých investic, které původně zamýšlel použít až pro děti nebo v důchodu. Drží portfolio složené z ETF a akcií v aktuální hodnotě přibližně 1,3 milionu korun a měsíčně do něj odkládá 5 tisíc korun.

Otázky a hlavní obavy klienta:

• Má smysl splatit část hypotéky za účelem snížení splátek?
• Mám na splacení použít i peníze ze svých investic? Případně kolik?
• Jak nejlépe reagovat na nárůst úrokové sazby u hypotéky?
• Dává smysl pokračovat v dlouhodobém investování pro děti a na důchod?

Jak jsme k řešení situace přistoupili?

Abychom mohli Petrovi zodpovědět, zda se vyplatí použít peníze z bonusu a případně i z investic na částečné splacení hypotéky, provedli jsme analýzu zaměřenou na porovnání potenciálního výnosu z investic s náklady na hypotéku. Hlavním srovnávacím ukazatelem je úroková sazba hypotéky po refixaci (4,62 %) oproti očekávanému dlouhodobému výnosu Petrova investičního portfolia.

Klíčové kroky naší analýzy:

1. Stanovení nákladů na hypotéku: Úrok 4,62 % představuje jistý náklad spojený s půjčenými penězi. Splacením části hypotéky Petrova úroková zátěž klesne a sníží se tak budoucí výdaje. Hypotetická úspora je tedy dána násobkem úrokové sazby a objemem peněz, které by na splacení použil.
2. Zhodnocení potenciálu investičního portfolia: Petr investuje do Portfolia od Portu, které doplnil o 5 akcií velkých amerických a evropských  firem, jimž dlouhodobě věří. Dlouhodobý očekávaný roční výnos diverzifikovaného portfolia, jaké drží Petr, se pohybuje typicky v rozmezí 7-10 % p. a. (před inflací a zdaněním).
3. Srovnání: Naším cílem bylo najít řešení, které maximalizuje Petrův celkový čistý majetek v dlouhodobém horizontu a zároveň zohlední jeho obavy z vyšší měsíční splátky. Pokud porovnáme náklady na hypotéku (úrok 4,62 % p. a.) s dlouhodobými očekávanými výnosy investic (7-10 % p. a.), vidíme, že peníze v investicích dokáží generovat větší přínos než je náklad spojený s úroky z hypotéky. Pokud navíc Petr investice drží více než 3 roky, projdou daňovým testem, celkový výnos tedy bude čistý. Zároveň si úroky z hypotéky na vlastní bydlení může odečíst z daní.
4. Zohlednění cílů a likvidity: Neopomenuli jsme ani Petrův cíl pokračovat v investování na důchod a likviditu peněz pro případ nouze. Bylo nezbytné zajistit, aby zůstala zachována dostatečná finanční rezerva, kterou si Petr řadu let buduje. Součástí analýzy byl i rozbor rodinného rozpočtu, aby se zjistilo, zda je navýšená splátka (cca 37 000 Kč) udržitelná, nebo zda je nutné hledat cesty ke snížení měsíčního zatížení jiným způsobem než neefektivním odprodejem investic.

Pokud je očekávaný výnos investic vyšší než úrok z hypotéky, je obecně výhodnější peníze nechat v investicích. V Petrově případě je 4,62 % nižší než realistický dlouhodobý očekávaný výnos z jeho diverzifikovaného portfolia.

Doporučený postup pro Petra: jaké kroky provést?

Na základě naší analýzy jsme Petrovi doporučili následující postup, který kombinuje finanční racionalitu s psychologickým komfortem snížení vysoké splátky:

1. Hypotéku předčasně nesplácet, nevyužívat k tomu peníze z bonusu ani ty, co má Petr v investicích.
2. Bonus 500 tisíc použít na posílení finanční rezervy tak, aby pokryla 6-12 měsíčních výdajů rodiny i po navýšení splátky hypotéky.
3. Pokračovat v pravidelném investování, umožní-li to Petrovi měsíční rozpočet.
4. Bude-li pro Petra nová výše splátky hypotéky nekomfortní nebo skutečně problematická s ohledem na rozpočet, zkusit s bankou vyjednat prodloužení splatnosti hypotéky. To sice mírně zvýší celkovou zaplacenou částku na úrocích (čím déle trvá splácení, tím více úroků zaplatí), ale představuje nejefektivnější cestu ke snížení měsíční splátky bez nutnosti sahat do investic.
5. Sledovat vývoj úrokových sazeb a například po roce, dvou zkusit s bankou svou sazbu opětovně projednat v případě, že sazby poklesnou.

Co Petrův příklad ilustruje?

Petrův případ je klasickým dilematem, které v současné době řeší tisíce domácností po refixaci hypotéky. Ačkoliv předčasné splacení hypotéky přináší okamžitý psychologický komfort a jistotu úspory na úrocích, z čistě matematického hlediska se vyplatí pouze v případě, že je úroková sazba hypotéky vyšší než očekávaný dlouhodobý výnos investic. Investování je v tomto případě výnosnější „projekt“. Peníze, které by vybral z investic, by se připravily o desetiletí složeného úročení. I malý rozdíl ve výnosech (4,62 % vs. 7+ %) se v horizontu 20 let promítne do masivního rozdílu v celkovém majetku, a to ve prospěch investování. A pokud by splátka Petra finančně dusila, prodloužení splatnosti hypotéky je efektivnější cestou než odprodej investičního portfolia.

Máte otázky ohledně peněz a investic a rádi byste je probrali s odborníkem? Naši investiční konzultanti zanalyzují vaši situaci a pomohou vám nastavit investiční strategii na míru.

Investiční konzultace od Portu

Spojte se s námi

Tadeáš Silovský

Tadeáš má na starosti fungování investičních konzultací pro naše klienty a zároveň dále nastavuje, jak by samotná služba měla vypadat a rozvíjet se. Zajišťuje, aby klienti dostávali maximální péči přizpůsobenou jejich individuálním potřebám od celého týmu konzultantů. Ve volném čase hraje nejčastěji badminton.

Všechny články od autora