V rámci naší platformy opPORTUnity máte nyní možnost investovat do otevřeného podílového fondu (OPF) od společnosti WOOD & Company. Proto jsme si do rozhovoru pozvali Miroslava Nosála, který přiblížil výhody investic do komerčních nemovitostí a jak funguje nový WOOD & Company Realitní – OPF. Tento fond totiž rychle roste a podle odhadu bude mít pod správou na konci roku 2023 několik stovek milionů korun.
Jak se vyvíjí trh nemovitostí v ČR, půjdou ceny bytů dolů?
Vzhledem k inflaci a růstu úroků na hypotečních úvěrech je logické, že trh rezidenčních nemovitostí asi nezažívá úplně nejlepší období. Ceny bytů stagnují nebo v některých regionech klesají, poptávka po hypotečních úvěrech se propadla. Z investičního úhlu pohledu, když si spočítáme výnos z nájemného mínus náklady na financování, na servis a starosti s bytem, tak už nejsou byty pořizované pro vlastní bydlení tak atraktivní. V oblasti komerčních nemovitostí, kancelářských a obchodních prostor na zajímavých lokalitách a s inflačně indexovaným najemným je situace úplně jiná.
Kdo by měl investovat do realitních fondů, a kdo naopak ne?
Realitní fondy by měly být v portfoliu každého dlouhodobého investora, který chce diverzifikovat svoje portfolio. Investor, který by neměl investovat do realitních fondů je ten, kdo má již velkou část svého majetku investovanou přímo do nemovitostí, někdo, kdo pracuje v oblasti nemovitostí a zbytečně by tím zvyšoval riziko v případě poklesu trhu (kombinace ztráty zaměstnání a poklesu investic do nemovitostí) a dále ten, kdo chce hodně riskovat a sleduje jenom krátkodobý výnos.
Podle čeho vybírat realitní fond?
Samozřejmě podle zaměření fondu, sektoru a trhu, ve kterém se pohybuje. Obecná kritéria pro výběr nemovitostního fondu představují hlavně kvalita a profesionalita týmu (a tím i podkladových aktiv fondu), historické výsledky a likvidita. Důležité jsou i poplatky a minimální částka investice a možnost pravidelného investování (např. prostřednictvím trvalého příkazu).
V čem jsou specifické fondy, které neinvestují do bytů (rezidenčních nemovitostí), ale do komerčních a obchodních realit?
Investice do komerčních nemovitostí představují pro investora diverzifikaci v rámci portfolia majetku. Hodně lidí již vlastní byt, dům, případně chalupu, a proto je logické, aby další investice směřovaly do jiného segmentu v rámci trhu s nemovitostmi. Kromě toho, výnos z komerčních nemovitosti je v současnosti vyšší než u rezidenčních nemovitostí a investice do těchto fondů představuje diverzifikaci a stabilitu. Investice do nemovitostních fondů je jednoduchá a pohodlná, bez každodenních starostí o provoz, servis a nájemníky. Kromě toho, drobný investor má prostřednictvím těchto fondů možnost investovat do velkých komerčních nemovitostí jako jsou nákupní centra a kancelářské budovy. Přímá investice je pro drobného investora do těchto zajímavých nemovitostí normálně nedostupná.
Na co je zaměřen WOOD realitní OPF (Otevřený podílový fond)?
WOOD & Company Realitní OPF investuje do velkých kancelářských budov a nákupních center v Praze, Varšavě a v Bratislavě. Do budoucna nevylučujeme investice i do dalších segmentů realitního trhu (jako jsou logistické nebo výrobní prostory, rezidenční nemovitosti), ale jenom za předpokladu, že návratnost investic a výnosy v těchto segmentech se bude alespoň blížit cíleným výnosům fondu, což je 7 % – 9 % ročně. Portfolio budov je pravidelně přeceňované renomovanými znalci za použití obecně uznávané a konzistentní metodiky. Výnosy fondu jsou udávané v čisté hodnotě, po odečtení všech nákladů.
V čem se liší náš fond od WOOD fondů určených pro kvalifikované investory, které dosahují velmi zajímavých výnosů?
Náš otevřený podílový fond se liší v tom, že má nižší minimální investici (100 Kč) a zároveň věříme, že dokážeme dosáhnout podobných výnosů jako fondy pro kvalifikované investory. Kromě toho má v porovnání s některými fondy i lepší likviditu ve formě měsíční frekvence prodeje a odkupu podílových listů. Fond zároveň podléhá přísnější regulaci ze strany ČNB, co se týče investičních limitů a držení hotovosti. To snižuje riziko pro investory.
Jaké je nebo bude portfolio nemovitostí ve fondu WOOD realitní OPF?
Po krátkém období rozjezdu fondu se bude portfolio (v souladu s investiční strategii) skládat z investic do jednotlivých nemovitostních projektů (společností), akcionářských úvěrů poskytnutých těmto společnostem, cenných papírů souvisejících se strategií a nástrojů peněžního trhu (z důvodu řízení likvidity pro vydávání a zpětný odkup podílových listů).
Kdo rozhoduje o tom, do čeho náš fond investuje?
O investicích rozhoduje představenstvo WOOD & Company investiční společnost a.s. na základě doporučení Investičního výboru fondu, který se skládá z odborníků s dlouholetými zkušenostmi v oblasti realit, investování, bankovnictví a finančních trhů.
Proč si myslíme, že dosáhneme (nebo překonáme?) cílové výnosnosti 7 – 9 %, která je výrazně nad průměrem českých retailových nemovitostních fondů?
Při investování do jednotlivých realitních projektů spolupracujeme se sesterským fondem kvalifikovaných investorů WOOD & Company SICAV, který měl za posledních 6 let průměrný roční výnos ve výši cca 12 %, a proto věříme, že náš fond bude schopen generovat nadprůměrné výnosy vzhledem ke standardům trhu.
Jaké nevýhody má náš realitní fond?
Pokud porovnáváme náš fond s konkurencí (podobné nemovitostní fondy pro drobné investory), tak moc nevýhod nevidíme. Co se týká jiných investičních nástrojů, je to měsíční likvidita (nákup a prodej podílových listů), což je logické vzhledem k investicím do velkých nemovitostí, které se nedají rychle prodat nebo koupit. Další nevýhodou se může zdát fakt, že náš fond není vhodný pro krátkodobé spekulace a je určený pro dlouhodobé a pravidelné investování.
V médiích se poslední dobou objevují články, které popisují problémy zahraničních REITs fondů. Proč si myslíme, že to není náš případ?
Situace na trhu nemovitostí a atraktivita investic do nemovitostí může být různá v různých zemích a regionech a trendy z jednoho nebo několika trhů by se neměly zjednodušeně přenášet a interpretovat na jiné trhy. Důvodem je, že v různých zemích jsou různé lokální podmínky, jako je současná výše cen nemovitostí vůči kupní síle, poměr vlastnictví nemovitostí vůči pronájmům, dostupnost hypoték a hlavně ekonomická situace dané země definovaná různými ekonomickými indikátory.
Jak velký by měl být náš fond do roka a kolik prostředků už je v něm zainvestováno?
Očekáváme, že fond bude mít na konci roku 2023 majetek ve výši několika stovek milionů korun. Vzhledem k tomu, že fond jsme založili a začali nabízet teprve nedávno, objem prostředků je v současnosti několik desítek milionů korun a rychle roste.
Kdy a kde uvidím výkonnost fondu, resp. jak se daří mé investici?
Výkonnost fondu uvidíme poprvé po ukončení období prvních třech měsíců, což je období prvotního úpisů podílových listů za jednotnou cenu 1 Kč. Poté již bude hodnota podílových listů počítána a zveřejňována pravidelně každý měsíc.
Jak dlouho bude trvat období, kdy mohu investovat do fondu bez vstupních a výstupních poplatků?
Období pro investování bez vstupních a výstupních poplatků si obvykle stanovuje distributor fondu. Pro online investice na naší platformě opPORTUnity počítáme s tím, že bez vstupních a výstupních poplatků půjde investovat minimálně do konce května 2023.
____________________________________
Na co si dát po přečtení tohoto článku pozor?
– Článek není investičním doporučením
– Historická výnosnost není nikdy zárukou budoucích výnosů
– Investice na kapitálových trzích jsou vždy rizikové
– Portu negarantuje dosažení výnosů z investice na kapitálových trzích
– Nejste si jistí, jaký rizikový profil je pro vás vhodný nebo zda je pro vás vhodné například tematické investování? Vyplňte si náš investiční dotazník a my vám poradíme.
