Realitní fondy jsou často vnímány jako stabilní investice, ale co stojí za jejich úspěchem? S Janem Kolbem z WOOD & Company jsme si povídali o tom, proč krátkodobé výkyvy nehrají roli, jaký význam má dlouhodobá strategie a co dělá WOOD & Company Realitní – OPF jedním z nejvýkonnějších na trhu. Jaký přístup přináší investorům největší hodnotu a jaké faktory rozhodují o výnosech?
WOOD & Company Realitní – OPF má za sebou necelé dva roky fungování. Jak byste tuto dobu zatím zhodnotil?
V prvním roce fungování fondu jsme přibližně polovinu prostředků získaných od investorů drželi v likvidní formě, respektive je zhodnocovali prostřednictvím termínovaných vkladů. Zhodnocovat peníze touto formou není cílem Realitního OPF, nicméně investičnímu rozhodnutí předchází důkladná analýza. Klíčové pro nás není pouze to, jak rychle investujeme, ale především kam, jaké riziko s sebou investice nese a jaký výnos může přinést.
Navzdory těmto okolnostem se nám podařilo dosáhnout výnosu 7,1 % za prvních 12 měsíců existence fondu (k 31. 5. 2024). Pro nás – a věřím, že i pro naše investory – to nebyl nějak zvlášť oslnivý výsledek, nicméně je důležité mít na paměti, že realitní investice představují běh na dlouhou trať. Výraznější zhodnocení obvykle přichází až v okamžiku prodeje projektu nebo při zásadním posunu jeho hodnoty, například získáním stavebního povolení nebo obsazením budovy.
Pár takových milníků jsme nedávno dosáhli: naše investice do výstavby logistického parku nedaleko polského Gdaňsku (který je zároveň největší investicí fondu) se dostává do finální fáze. První budova je již postavená a aktuálně téměř plně obsazená, což zvýšilo hodnotu této investice. Další úspěšnou investicí fondu je kancelářská budova GreenPoint na pražském Smíchově, jejíž obsazenost se na základě podepsaných nájemních smluv v září přiblíží 90 % a do konce roku bychom měli být na 95 %. Tyto projekty významně přispěly k růstu hodnoty podílového listu fondu, který za posledních 12 měsíců vzrostl o 11,6 % (k 28. 2. 2025).
Celkově vnímáme první fázi fungování fondu jako úspěšnou. Položili jsme pevné základy, nastavili zdravou investiční strategii, velmi selektivně vybíráme nové projekty a začínáme sklízet první ovoce. Věřím, že v dalších letech bude fond pokračovat v konzistentním růstu a přinášet investorům atraktivní výnos s odpovídající mírou rizika.
Splnilo spuštění vaše očekávání? Jaký je o fond mezi běžnými investory zájem?
Poptávka po konzervativnějším typu investic, které zároveň nabízí zajímavý výnos, je silná. Zvlášť v době, kdy klesají úrokové sazby a výnosy z termínovaných vkladů či spořicích účtů ztrácí na atraktivitě. Investoři hledají řešení, která nabízí rozumný kompromis mezi stabilitou a výnosem. Realitní fondy tento prostor přirozeně vyplňují.
Stejně jako Portu buduje ve společnosti povědomí o výhodách dlouhodobého investování a roli nízkonákladových ETF, i my chceme přispět k lepší orientaci investorů v oblasti realitních investic. Věřím, že realitní složka by měla být součástí vyváženého portfolia. Obecně se doporučuje, aby tvořila 15 až 30 % celkového investičního mixu v závislosti na individuálním profilu a časovém horizontu. Těší mě, že si k této formě investice lidé postupně nacházejí cestu.
Za únor 2025 si fond v korunové i eurové třídě připsal zhodnocení 6,6 %. Co za tímto růstem stojí? Lze čekat, že hodnota fondu bude takto růst i do budoucna?
Za únorovým zhodnocením stojí především přecenění našeho logistického projektu, který jsem zmiňoval v úvodu. Do budoucna očekáváme výkonnost fondu v souladu s naším dlouhodobým cílem – tedy 7 až 9 % ročně po odečtení poplatků. Rád bych zdůraznil slovo dlouhodobý. Výnosy mohou kolísat – některé roky mohou být silnější, jiné slabší. To je přirozené u typu investice, která je postavena na postupném rozvoji projektů. Je důležité nespekulovat na měsíční nebo čtvrtletní vývoj, realitní fond má smysl jako dlouhodobá investice, ideálně s investičním horizontem alespoň pět let. Právě v takovém časovém rámci se nejlépe ukáže stabilita i výnosový potenciál této investice.
Jaké faktory obecně ovlivňují výnosnost realitních fondů a lze zhodnotit, jak si fond stojí v porovnání s konkurencí?
Výnosnost realitních fondů ovlivňuje celá řada faktorů. Klíčové jsou především kvalita a lokalita jednotlivých projektů, jejich fáze rozvoje, obsazenost a výše nájemného. Významnou roli hraje také schopnost fondu aktivně pracovat s prostředky, spravovat nemovitosti a samozřejmě i širší ekonomické prostředí.
Neméně důležitá je samotná investiční strategie fondu – tedy zda cílí na stabilní příjmy z pronájmu, na růst hodnoty prostřednictvím developmentu, nebo na kombinaci obojího. V našem případě se snažíme hledat rovnováhu mezi dlouhodobou stabilitou a vyšším výnosem. To nám umožňuje vytvářet diverzifikované a výnosově zajímavé portfolio.
Porovnání s konkurencí je samozřejmě na místě. Výnos 11,6 % za posledních 12 měsíců nás řadí mezi nejvýkonnější retailové realitní fondy na trhu. Z pohledu investora je ale nejrelevantnější výkonnost v delším horizontu – ideálně 5 let – a právě takový vývoj budeme sledovat i my. Naší výhodou je zázemí silné investiční skupiny a zkušený tým, který se realitám věnuje dlouhodobě – i to je faktor, který má přímý vliv na kvalitu investičního rozhodnutí a tím i na výnosy pro investory.
Projevují se nějak současné ekonomické podmínky (pokles úrokových sazeb, hrozba obchodní války) na výnosu fondu?
Období posledních pěti let prověřilo každou investiční strategii. Pandemie, válka na Ukrajině, energetická krize, inflace a růst úrokových sazeb zásadně ovlivnily fungování trhů i chování investorů. Naše fondy, zejména ty pro kvalifikované investory, které existují už devátým rokem, tímto obdobím prošly velmi dobře a investorům dodaly zajímavý výnos. Bereme to jako potvrzení, že náš přístup založený na důkladné analýze, aktivní správě a dlouhodobém horizontu je správný a udržitelný i ve složitých časech.
Hrozba obchodní války nebo aktuální geopolitické napětí představují rizika, jejichž implikace se dají jen těžko předvídat. Pokud dlouhodobě věříme v region střední a východní Evropy – a my v něj věříme – pak právě reálná aktiva, jakými jsou nemovitosti, představují racionální volbu. Jsou hmatatelná, mají stabilní poptávku a při správném výběru i zajímavý výnosový potenciál.
Pokles úrokových sazeb je pozitivním signálem pro celý realitní trh. Znamená dostupnější bankovní financování, které je klíčovým prvkem u většiny transakcí. To se v čase může příznivě promítnout do výnosnosti realitních fondů.
Naší strategií není reagovat na krátkodobé výkyvy, ale budovat hodnotu v čase. A právě v tom vidíme největší sílu realitních fondů – schopnost nabídnout stabilitu a výnos v prostředí, které se neustále mění.
Jaký očekáváte v nejbližších letech vývoj na nemovitostním trhu ČR? A bude se tento vývoj nějak lišit v sektoru komerčních nemovitostí?
Tento rok by mělo pokračovat pozvolné oživení a stabilizace realitního trhu, přičemž klíčovou roli sehrají klesající úrokové sazby, které podpoří apetit investorů. Napříč všemi segmenty českého realitního trhu je patrný jeden společný trend – výrazný nedostatek nové výstavby. Tento strukturální deficit nových projektů vytváří tlak na růst cen i nájmů, a to jak v oblasti rezidenčních, tak komerčních nemovitostí.
Můžete dát příklad, jaké nemovitosti už fond vlastní?
Portfolio fondu je v tuto chvíli diverzifikované jak sektorově, tak geograficky. Přibližně 37 % portfolia tvoří logistické projekty, 17 % připadá na rezidenční development, 14 % na kancelářské nemovitosti a 4,5 % představují obchodní centra. Zbytek tvoří likvidní složka, která je průběžně alokována podle aktuálních investičních příležitostí.
Vlajkovým projektem fondu je logistický park v blízkosti polského Gdaňsku, který má ambici nabídnout až 150 000 m² pronajímatelné plochy. Jde o koinvestici s naším fondem pro kvalifikované investory a s developerem 7R, který má v projektu minoritní podíl. Tento model zajišťuje, že i developer se aktivně podílí na úspěchu projektu a sdílí s námi dlouhodobé cíle. První fáze výstavby je dokončená. Další výstavbu spustíme, až budeme mít zajištěného dalšího nájemce.
V době vzniku rozhovoru tvoří 27 % portfolia fondu depozita a hotovost. Jsou v plánu další akvizice nemovitostí a s tím spojené snížení poměru hotovosti?
V současnosti pracujeme na několika investičních příležitostech, které by měly přispět k postupnému snižování podílu hotovostní složky v portfoliu. Jakmile se některá z transakcí úspěšně dokončí, budeme investory informovat. Do uzavření ale jednotlivé transakce nekomentujeme.
Obecně platí, že naším cílem je, aby byl co největší podíl prostředků fondu aktivně zainvestovaný. Vyšší aktuální podíl hotovosti je daný tím, že se nacházíme v investiční fázi a pečlivě vybíráme další vhodné příležitosti. Naší prioritou je alokovat kapitál kvalitně, nikoli za každou cenu a rychle. Proto postupujeme obezřetně a s důrazem na dlouhodobou výnosnost a stabilitu portfolia.
Jak bude vypadat struktura do budoucna?
Naším cílem je diverzifikované portfolio – jak z hlediska sektorového zaměření, tak z pohledu konkrétních projektů i geografického rozložení. Věříme, že právě široká diverzifikace je klíčem ke stabilnímu dlouhodobému výnosu a zároveň přirozenou ochranou proti rizikům spojeným s jednotlivými segmenty trhu.
V ideálním scénáři bude 90 % majetku fondu alokováno v konkrétních realitních aktivech s cílem dosahovat stabilního a atraktivního výnosu. Postupně k tomuto cílovému stavu směřujeme – tak, aby fond kombinoval vysokou úroveň diverzifikace a zároveň zachoval potřebnou likviditu pro investory.
Kde mohou investoři najít více informací? Kde mohou sledovat výkonnost fondu?
Nejpohodlnějším způsobem, jak sledovat výkonnost fondu a mít přístup ke všem aktuálním informacím, jsou webové stránky Portu nebo mobilní aplikace Portu (jak pro Android, tak pro iOS), která investorům nabízí přehledný přístup k portfoliu včetně vývoje hodnoty investice.
Pracujeme na tom, abychom prostřednictvím tohoto kanálu v budoucnu nabídli ještě více dat a podkladů, aby investoři mohli lépe porozumět tomu, jak fond funguje a jak se vyvíjí.
